文章導(dǎo)讀：7月12日15時(shí)33分左右，蘇州市吳江區(qū)松陵街道油車路四季開源酒店店鋪房屋發(fā)生坍塌，事件發(fā)生后便得到了多方關(guān)注。據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)被困人員有23名，截至7月13日7時(shí)，已救出被困人員14人，其中1人已無傷回家，8人遇難，目前還有9名失聯(lián)人員正在全力搜救中。根據(jù)多家媒體報(bào)道，此酒店所在建筑有超過30年的歷史，但倒塌的部分則是近幾年新蓋的四層樓。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)坍塌原因疑似酒店裝修中破壞承重墻，此事也為酒店行業(yè)敲響了警鐘。
酒店設(shè)計(jì)裝修和改造升級(jí)對(duì)于酒店來說并不陌生，根據(jù)不同時(shí)期客群定位和業(yè)主需求的不同，酒店會(huì)進(jìn)行大大小小的裝修改造，但是改造依然要遵循“建筑基本法”。不少酒店在出建或者改造過程中熱衷于高坪效，反而忽略了酒店本身的建筑設(shè)計(jì)水平和安全漏洞，這對(duì)于酒店未來發(fā)展來看，永遠(yuǎn)擁有難以解決的隱患。那么如何在保證建筑安全的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)或改造應(yīng)當(dāng)成為酒店方和業(yè)主方關(guān)注的重點(diǎn)。
酒店不僅是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，還是一個(gè)資產(chǎn)密集型行業(yè)。如果用一句話來形容當(dāng)今酒店業(yè)的投資現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為整體產(chǎn)能過剩，經(jīng)營(yíng)效益差，投資回報(bào)低，而新冠疫情的暴發(fā)更是讓整個(gè)行業(yè)雪上加霜。作為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)之一，酒店以往都用間夜作為統(tǒng)計(jì)單位，如平均房?jī)r(jià)、出租率和RevPAR。但是近年來，商業(yè)地產(chǎn)的投資者為了謀求最佳的投資回報(bào)，更愿意用坪效對(duì)比不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)效益。為了破解酒店收益不良的困境，“提升坪效”成為酒店經(jīng)營(yíng)管理者的新法寶，然而如何才能顯示其“威力”，似乎還存在眾多盲區(qū)。被忽略的重要盲區(qū)之一是認(rèn)為，“提升坪效”只需做好運(yùn)營(yíng)階段的收益管理，這種想法忽視了酒店本身的建筑設(shè)計(jì)邏輯。
坪效是商業(yè)地產(chǎn)里最重要的指標(biāo)之一，坪效源于日本，后傳入臺(tái)灣，原建筑面積的使用單位1坪約為3.3平方米，相當(dāng)于一個(gè)榻榻米的面積。后來將坪效的單位改為平方米，仍用“坪”字，它的計(jì)算公式為“坪效=營(yíng)業(yè)額/建筑面積”，即每平方米產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額。因此，坪效強(qiáng)調(diào)的是建筑面積的收益效率，酒店空間功能的設(shè)計(jì)好壞就是創(chuàng)造收益的客觀條件。而收益管理是在酒店現(xiàn)有的條件下把房間賣給出價(jià)更高的客人，同時(shí)提升客房的出租率以獲取更高的收益。根據(jù)筆者的調(diào)研，多數(shù)酒店管理者對(duì)如何鑒別酒店的坪效并不敏感，即使是做過多年管理工作和酒店籌建工作的管理者，甚至一些建筑師也不見得懂。通常建設(shè)一個(gè)有價(jià)值的酒店不僅要有一個(gè)好設(shè)計(jì)師，還必須有一個(gè)懂得酒店產(chǎn)品的專家。
大量的實(shí)際案例和數(shù)據(jù)顯示，那些效益好、投資回報(bào)周期短的酒店，無一例外在建筑設(shè)計(jì)的各種參數(shù)方面有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，要想根治目前酒店“效益低”這個(gè)難題，還得從建筑設(shè)計(jì)抓起。建筑設(shè)計(jì)好的酒店再結(jié)合收益管理，共同幫助酒店提升收入，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。但如果只注重收益管理，而忽視酒店建筑設(shè)計(jì)，就是“撿了芝麻丟了西瓜”。
酒店高坪效背后的酒店客房設(shè)計(jì)邏輯：酒店屬于商業(yè)建筑范疇，其服務(wù)對(duì)象是人。所以，酒店建筑設(shè)計(jì)目的是建筑空間功能和為人服務(wù)。因此，在研究酒店坪效時(shí)，我們把建筑空間功能看作坪效的關(guān)聯(lián)性因素，把為人服務(wù)看作影響因素。經(jīng)數(shù)據(jù)的收集分析和計(jì)算得出結(jié)論，酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能，20%來自管理服務(wù)。當(dāng)然這一比例會(huì)受到市場(chǎng)需求的影響而有細(xì)微的變化。在建筑空間功能中，一般來說只有“收益面積”才能夠產(chǎn)生營(yíng)業(yè)額。有些酒店建筑面積雖大，但是扣除一些非收益面積后，實(shí)際用來賺錢的面積并不大。進(jìn)而用“收益面積”中的“得房面積”會(huì)更加有意義，客房空間功能的分配合理性也在一定程度上決定了后期運(yùn)營(yíng)效率是否高效、客人是否喜歡等。
對(duì)于特殊地區(qū)開發(fā)的酒店要滿足在特定價(jià)格范圍內(nèi)的特殊市場(chǎng)需求。有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商或管理公司能夠提供參考性的設(shè)施明細(xì)表及對(duì)不同面積所需設(shè)備的初步評(píng)估。而當(dāng)詳細(xì)的面積分配方案確定后，就可以對(duì)擬建酒店的總投資的合理性進(jìn)行評(píng)估。
眾所周知，能耗過高是酒店行業(yè)的一個(gè)通病。人們習(xí)慣采用能源費(fèi)用和營(yíng)業(yè)收入來判斷是否節(jié)能，但其實(shí)這是不準(zhǔn)確的，它只是分析能源成本占收入的比例，與是否節(jié)能沒有關(guān)系，中國(guó)酒店行業(yè)向綠色低碳轉(zhuǎn)型已迫在眉睫，有效降低能耗成本對(duì)于提高酒店利潤(rùn)有著關(guān)鍵作用，五星級(jí)酒店通常有30%以上的能耗成本節(jié)省的空間。
坪效越高經(jīng)營(yíng)狀況越好，我們可以就坪效作為參照，評(píng)判酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。美國(guó)飯店協(xié)會(huì)曾這樣描述，一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)可以使一個(gè)酒店保證基本的盈利。對(duì)于酒店職業(yè)經(jīng)理人和酒管團(tuán)隊(duì)來說，最關(guān)鍵的指標(biāo)是收入和利潤(rùn)，但如果選了坪效低的酒店，再怎么努力可能也完不成任務(wù)，所以選擇酒店設(shè)計(jì)公司比努力更重要。投資建造一個(gè)酒店時(shí)，在酒店設(shè)計(jì)師任務(wù)書中把坪效作為最重要的指標(biāo)提出要求。在買賣酒店時(shí)，坪效這個(gè)指標(biāo)也應(yīng)該被放在重要位置上進(jìn)行評(píng)估。
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